Chung cư giá rẻ Hà Nội | Chung cư mini đủ đồ 300tr/căn - Ở ngay

Lý giải tại sao giá đất sốt cao nhưng khó giảm

Ông Huỳnh Phước Nghĩa - Phó trưởng khoa Marketing Đại học Kinh Tế TP. HCM cho rằng: Mặc dù các cơn sốt đất đi qua nhưng giá đất khó quay về vùng đáy trước đây.

Lý giải tại sao giá đất sốt cao nhưng khó giảm
Giá đất khó quay về mức giá trước đây
Lý giải vấn đề trên, ông Nghĩa đưa ra 4 nguyên lý sau:

Trượt giá hàng năm tích tụ trong giá đất

Theo chuyên gia này, giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng chỉ phản ánh sự tăng lên của lạm phát và chi phí xây dựng ngày càng cao hơn. Điều này cũng đúng với vàng và các hàng hóa khác. Tuy nhiên, khác với vàng, bất động sản có thể cho thuê, khai thác để kiếm về một khoản thu nhập. Với bất động sản liền thổ, sốt đất phản ảnh rõ nét sự tích tụ của trượt giá đồng tiền qua từng năm.

Trong 20 năm qua, tính bằng đơn vị thập niên, giá đất tại TP HCM không hề giảm. Nhưng sự tăng giá này có nguyên nhân sâu xa, đó là giá trị đồng tiền cách đây vài thập niên đã thay đổi nên giá đất vì thế cũng thay đổi theo. Như vậy, không phải là giá đất tăng lên mà là tỷ lệ trượt giá đã tích tụ trong khoảng thời gian tính bằng thập niên đã đội lên rất cao. Do có khả năng chống trượt giá, đầu tư đất được xem là một kênh trú ẩn an toàn.

Hiện nay thị trường bất động sản trở nên bất thường, khó đoán, làm dấy lên những quan ngại về bong bóng giá. Thế nhưng, có một nguyên lý tham chiếu là thị trường sẽ trở về đúng với xu thế tự nhiên khi bất động sản không tăng giá cao hơn mức độ trượt giá.

Chi phí liên quan đến đất đai ngày càng tăng cao

Ngoài tỷ lệ trượt giá, bong bóng giá đất còn tích tụ trong hàng loạt những chi phí khác liên quan đến tài sản này. Đó là xây dựng hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, chuyển mục đích sử dụng, hoàn tất thủ tục pháp lý… Ngay cả nhân công tăng lên, giá vật tư leo thang, vốn vay làm hạ tầng, chi phí mặt bằng ngày càng đắt đỏ cũng được cộng dồn vào giá đất.

Do các chi phí đầu vào hình thành nên tài sản này không ngừng đội lên nên giá đất rất khó sụt giảm về vùng đáy cũ sau mỗi cơn nóng sốt. Tất nhiên, nếu chi phí liên quan đến quá trình hình thành khu đất ở mức cực thấp thì khả năng điều chỉnh giá có thể diễn ra khi thị trường bước vào chu kỳ khủng hoảng.

Cuộc chiến tích trữ đất đai lên đến đỉnh điểm

Thị trường BĐS ở Việt Nam khá đặc biệt, trong ý thức của người dân cho rằng như cầu nhà ở là nhu cầu thiết yếu của một đời người, sánh ngang với nhu cầu ăn, mặc ở. Do đó, kịch bản mua gom dự trữ đất đã xảy ra trong nhiều năm qua, làn sóng thu gom lên tới đỉnh điểm, sóng năm sau cao hơn năm trước.

Trong khi nhu cầu tăng cao mà nguồn cung hạn chế dẫn đến giá cả ngày càng tăng cao, lập đỉnh và khó quay về với mức giá bán đầu.

Mật độ dân cư sẽ phản ánh đúng giá đất

Nơi nào từng diễn ra sốt đất và tiếp tục duy trì được cột giá cao bền vững theo thời gian thì đó chính là giá trị tương đối thật của tài sản. Để duy trì được giá đất thì tác nhân chủ yếu chính là mật độ dân cư đông đúc, nơi có tốc độ đô thị hóa cao, hạ tầng hoàn chỉnh, đồng bộ, đã hình thành cộng đồng cư dân hoàn chỉnh...

Tính năng tiêu dùng của bất động sản hay mật độ dân cư thường phản ánh được nhu cầu đất đai tại khu vực nào đó là thật hay ảo. Theo ông Nghĩa, nếu nhà đầu tư thu gom đất vô tội vạ và bỏ qua nguyên lý thứ tư này, rất có thể họ đang tích tụ bong bóng giá đất.

>>> Diễn biến trái chiều ở phân khúc căn hộ chung cư

0 nhận xét:

Đăng nhận xét

 
DMCA.com Protection Status